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韩世同:二手或现休克式振动 穗房价目标不超

时间 2021-02-23 06:52

  著名房地产专家、北大公共经济研究中心研究员韩世同在网易房产“新国五条”沙龙中就解析认为,由于一二手买方群体和产品本身的差异,二手个税新政不会使需求大量转向一手。但是现在,二手市场短期内必然难以适应,也许会出现类似“休克式”的振动,恐怕要有一个阶段之后,市场才会有长阶段的适应。

  此次新政的出台可以说是“稳增长”的必然结果,但控制房价需靠长效机制,而不是一朝一夕的政策。

  “新政细则中‘二手房差额征20%个税’的政策迫使二手房需求转向新房市场的可能性不大。韩世同指出,进入二手市场的人,要么是投资要么是买不起一手市场,所以不会因为加一点点税就转向一手市场。二手跟一手市场的差距很大,另外,二手房由于楼龄等各个方面的局限,所以选择面还是不宽,刚性或改善性需求也不会因为这个政策而有全面调整。

  韩指出,网赚但这个政策肯定会导致二手购房者负担加重,而且由于放盘少,短期内二手房价可能会被拉高,否则就会转嫁税务。但不会迫使一手市场增加很多,因为买不起一手才到二手。

  韩世同认为,新“国五条”基本上是“新瓶装旧酒”。因为这是上一届政府最后一次操作,不可能再作长期的安排,而且如果在这个时候做比较深入而长期的变革式的动作,后面的人可能不一定采纳。

  “这一次新政的出台,我觉得有些迫不得已,因为不做一点动作就有一点说不过去。”韩世同表示,事实上“稳增长”的基调下,今天的调控也是必然现象。但动作太大,大到让房价暴跌,量涨不行,就会导致所有地方财政不行,所以必须要这样做。其实,“稳增长”之前国家的就业就有问题了,特别沿海这一带,这样回顾一下,就更显得这一次调控的迫不得已。

  不过韩世同指出,调控空喊,不如来一点实在的措施,比如二套房贷调高。我们对照一下香港,香港买房印花税是按合同金额20%,但香港不会有人有意见。不知道为什么,可能是因为政府不是针对本地居民,本地市场是保护的。同时,香港政府已经有一半是政策管了,也管了公共居屋这部分,所以印花税这一块无论怎样弄,都不会增加振荡。新加坡就更是如此。如果持续执行必须要持有,我们现在没有遗产税,现在开征遗产税收50%也要接受。

  “如果集体抗税也没有办法,这里面也有可能会用阴阳合同或者等等手法避税,但随着各方面的强化,将来会成为常态。”韩世同指出,税收赚那么多,国家拿一点应用在某种方面有一定道理,有点像企业增值税。二手市场短期内必然难以适应,也许会出现类似“休克式”的振动,恐怕要有一个阶段之后,市场才会有长阶段的适应。

  对于广州房价控制目标出台的时间,韩世同则认为,广州一般都会延后一点出台,使市场有一定的适应期,让办理人有一个“搭末班车”的阶段。

  实际上,我们看到限购政策拖延了将近一个月,要比直接实施好很多,佛山直接实施就卡在中间了比较麻烦。我比较主张缓一点,尽量拖延到末端才可实施,也可以研究一下。

  但公布调控细则、房价控制目标,广州基本上逃不了的,虽然广州相较于上海、深圳、北京不属于高房价,但广州上涨势头很快,因为房价不高就有空间,所以这种势头非常猛,如果不抑制也说不过去,所以广州实施可能性很大。

  对于具体数值,韩世同则认为,现在房价控制目标基本上预计是10%左右,可能就是8%、9%,因为要跟GDP年均收入挂钩,大概就在这个幅度,广州2011年就是11%,现在GDP增长可能没有那么高,最多就是10%房价目标。

  这个目标说法也不一样,可以在统计手法上做一点文章,比如多搞一点保障房、限价房,可以拉平或者拉低总价。大家现在都喜欢做文字游戏,像增城、从化限价也是做文字游戏,把一个带合同拆成两个合同就有一块不统计,这样就可以拉过来,但房价还是过万,但统计意义上控制了,这就是上有政策下有对策。

  韩世同:广州新政不实施说不过去,广州是一线城市房价涨幅压力比较大的城市,也不完全取决于地方政府,还是取决于央行,银行是否会采取这方面动作,不完全由地方政府主导这一项政策实施,这是关于二套房贷的看法。

  增城、从化从道理上来讲应该不属于必须要限购的区域,因为这是广州代管的县级市,但是并不属于广州行政区域,这两个区域很大,但也曾经要实施限购,上一次开始是要,但后来说再研究研究,最后就搁置了。现在这两个区域实际上并不是一个特别上涨特别厉害的区域,而且增城就变成广州一个重点发展住宅未来的区域之一,可以引导广州人口往那边转移,如果限购是否好?这个地方限购了广州其实投资性的需求没有一个出口,就会往更加远的地方,要不然现在可以到这个地方,有助于这个地方城市化,增城、从化区域有广州其他市区那么大,7000多平方这个地方占一带,最繁华也就是30多平方公里,番禺面积也很大,所以不可能都都市化,香港都市化程度也很小了,也就是30%,我们很容易把住宅繁荣起来,但现在官员都在想通过卖住宅地赚一点钱,但住宅兴旺,通过其他地赚钱也一样,或者不要老指望卖一点点地赚很多钱,这个地可以由很多来买,如果300多平方公里地全部用于盖住宅,不要搞什么开发区,金融城,都盖住宅一年三平方公里可以盖一百年,还可以循环,所以住宅用地不是如此稀缺,我们是人为,政府只能管市属单位地,弄不过来就来一个三旧改造,所以我们不要用指标把自己设死,然后又把容积率降低,这可能吗?30多平方公里越秀区承担了多少任务?人口,教育、卫生、医疗等等密集度很高,我们假设新区也搞那么好就可以容纳很多人,所以这个问题就没有必要增城、从化,我一直不主张增城、从化要限购,限价。

  韩世同:90、70年政策有人认为不行,但还是有合理之处,但有强制性就不行,我觉得可以利诱,我给你好处,地价上,贷款上等给你一点优惠,可以利诱开发商去开发这些产品,但现在开发商只要市场好就不管那么多,中小户型风险永远比大户型好很多,小户型单价也可以很高,这样总价还低了很多,现在要么就把小户型做成公寓化,公寓化就很贵比普通大户型贵,这样有必要吗?中小户型都很好买,因为便宜一半,你在市区买需要300万,但50万对于一些人来讲只是舒适度没有那么好,如果两房一厅对于小年轻就没有太大问题,所以在这方面现在有改变策略,但不知道是否能够操作下来,实在不行就只能政府主导限价房,香港居屋就是这样,他们比较灵活,不像经适房,经适房比较死板,限价房是可以养公居屋,香港中小户型很多都是商家做,包括李嘉诚等他们做了很多小户型商品房,这是有利可图,但开发商现在缺少引导,缺乏产业政策的鼓励和扶持。

  韩世同:长效机制也不靠政策调控,你政策不完善就导致不合理结果,房价上涨。中央政策,土地供应,金融制度,税收制度都不合理,住房制度现在珠江新城公务员这两块缺乏实际,有效的解决方法,在土地供应商地方政府垄断,土地财政,也包括税收部分,还有金融问题就造成这些恶果,还有调控,无论怎么调还影响不到,这个框架还在,现在你又使用治标不治本的措施,所以不会有办法解决。

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